De realiteit blijft echter vrijwel hetzelfde: er is een tekort aan woningen, de prijzen blijven voor veel gezinnen te hoog en talloze projecten wachten al jaren op uitvoering.

Misschien ligt het probleem wel in de manier waarop we naar huisvesting blijven kijken. We behandelen het bijna altijd als een wetgevingskwestie, terwijl het tegenwoordig vooral een kwestie is van uitvoeringsvermogen. Na meer dan twee decennia in de vastgoedsector heb ik één simpel ding geleerd: geen enkele wet, hoe goed die ook is, heeft ooit ook maar één huis gebouwd. De woningen worden gebouwd door investeerders, projectontwikkelaars, architecten, ingenieurs, banken, bouwbedrijven, arbeiders en overheidsinstanties die in staat zijn om tijdig beslissingen te nemen, zoals Oeiras.

Wetgeving kan helpen of hinderen. Ze kan stabiliteit of onzekerheid creëren. Ze kan investeringen stimuleren of onhaalbaar maken. Maar ze vervangt nooit het vermogen om een project om te zetten in een voltooid bouwwerk. En juist op dat punt blijft Portugal tekortschieten. Het land kampt niet alleen met een gebrek aan kapitaal. Het blijft nationale en internationale investeerders, institutionele fondsen, bedrijven en projectontwikkelaars aantrekken die geïnteresseerd zijn in de markt. Het probleem ligt in de moeilijkheid om te voorspellen hoe lang het duurt voordat een project alle benodigde vergunningen heeft verkregen.

Voor elke investeerder is voorspelbaarheid net zo belangrijk als belastingheffing. Bedrijven kunnen zich aanpassen aan strenge regels. Wat ze echter nauwelijks kunnen accepteren, is de voortdurende onzekerheid. Elke maand die verloren gaat bij het verkrijgen van een vergunning verhoogt de financiële kosten, verergert de gevolgen van de inflatie voor de bouw en kan een haalbaar project veranderen in een economisch onhaalbaar project.

Dit betekent niet dat er moet worden bezuinigd op milieu-, stedenbouwkundige of technische eisen. Portugal heeft behoefte aan strengheid, transparantie en kwaliteit in de ruimtelijke ordening. Maar strengheid mag niet synoniem zijn met eindeloze traagheid. Een efficiënt systeem moet in staat zijn om binnen duidelijke termijnen te analyseren, toezicht te houden en beslissingen te nemen.

Misschien is het tijd om het huisvestingsbeleid op een andere manier te evalueren. In plaats van te tellen hoeveel maatregelen er zijn aangekondigd, zouden we moeten meten hoeveel woningen er daadwerkelijk op de markt zijn gekomen. In plaats van voortdurend over nieuwe wetten te discussiëren, zouden we ons moeten afvragen hoe lang een project duurt, vanaf het eerste idee tot de overhandiging van de sleutels.

De Portugese vastgoedmarkt is ingrijpend veranderd. Ze is professioneler, internationaler en veeleisender geworden. Maar het bestuurlijke apparaat is vaak nog ingesteld op een economie uit een ander tijdperk. Gemeenten met weinig technische middelen, instanties met overlappende bevoegdheden en slecht gecoördineerde processen maken het moeilijk om de huisvestingsuitdaging aan te gaan.

Portugal heeft geen behoefte aan nog meer diagnoses of nog meer in opdracht uitgevoerde onderzoeken. We weten al dat er een tekort aan woningen is, dat de vergunningverlening traag verloopt en dat onvoorspelbaarheid investeringen afschrikt. Wat ontbreekt, is een betere uitvoering.

Want huisvesting ontstaat niet wanneer er een nieuwe maatregel wordt aangekondigd.

Er komt pas huisvesting tot stand wanneer het land erin slaagt goede bedoelingen om te zetten in woningen waar mensen daadwerkelijk kunnen wonen.