Jednak rzeczywistość pozostaje praktycznie taka sama: brakuje mieszkań, ceny są nadal zbyt wysokie dla wielu rodzin, a niezliczone projekty wciąż od lat czekają na realizację.

Być może problem leży w sposobie, w jaki nadal postrzegamy kwestię mieszkalnictwa. Niemal zawsze traktujemy ją jako kwestię legislacyjną, podczas gdy obecnie jest to przede wszystkim kwestia zdolności do wdrożenia. Po ponad dwóch dekadach związanych z sektorem nieruchomości nauczyłem się jednej prostej rzeczy: żadna ustawa, bez względu na to, jak dobra by nie była, nie zbudowała ani jednego domu. Domy budują inwestorzy, deweloperzy, architekci, inżynierowie, banki, firmy budowlane, pracownicy oraz podmioty publiczne zdolne do podejmowania decyzji w odpowiednim czasie, takie jak Oeiras.

Ustawodawstwo może pomagać lub przeszkadzać. Może zapewniać stabilność lub powodować niepewność. Może zachęcać do inwestycji lub sprawiać, że stają się one nieopłacalne. Nigdy jednak nie zastąpi zdolności do przekształcenia projektu w ukończone dzieło. I właśnie w tym zakresie Portugalia nadal ponosi porażkę. Kraj ten nie cierpi jedynie na brak kapitału. Nadal przyciąga krajowych i międzynarodowych inwestorów, fundusze instytucjonalne, firmy i deweloperów zainteresowanych tym rynkiem. Problem leży w trudności przewidzenia, ile czasu zajmie uzyskanie wszystkich niezbędnych zezwoleń dla danego projektu.

Dla każdego inwestora przewidywalność jest równie ważna jak opodatkowanie. Firmy potrafią dostosować się do rygorystycznych przepisów. Trudno im jednak zaakceptować ciągłą niepewność. Każdy miesiąc stracony na uzyskanie pozwolenia zwiększa koszty finansowe, pogłębia wpływ inflacji na budownictwo i może sprawić, że opłacalny projekt stanie się ekonomicznie niewykonalny.

Nie oznacza to jednak obniżania wymagań środowiskowych, urbanistycznych czy technicznych. Portugalia potrzebuje rygoru, przejrzystości i jakości w planowaniu. Rygor nie powinien jednak oznaczać niekończącej się powolności. Sprawny system musi być w stanie analizować, nadzorować i podejmować decyzje w jasno określonych ramach czasowych.

Być może nadszedł czas, aby inaczej ocenić politykę mieszkaniową. Zamiast liczyć, ile środków ogłoszono, powinniśmy mierzyć, ile domów faktycznie trafiło na rynek. Zamiast nieustannie dyskutować o nowych przepisach, powinniśmy zapytać, ile czasu zajmuje realizacja projektu od pierwszego pomysłu do przekazania kluczy.

Portugalski rynek nieruchomości uległ głębokim zmianom. Stał się bardziej profesjonalny, bardziej międzynarodowy i bardziej wymagający. Jednak aparat administracyjny często nadal jest przystosowany do gospodarki z innej epoki. Gminy dysponujące niewielkimi zasobami technicznymi, podmioty o nakładających się kompetencjach oraz słabo skoordynowane procesy utrudniają sprostanie wyzwaniom związanym z mieszkalnictwem.

Portugalia nie potrzebuje kolejnych diagnoz ani kolejnych zleconych badań. Wiemy już, że brakuje mieszkań, że proces wydawania pozwoleń jest powolny, a nieprzewidywalność odstrasza inwestorów. Brakuje nam jedynie lepszej realizacji.

Bo mieszkania nie powstają w momencie ogłoszenia nowego środka.

Powstają one wtedy, gdy krajowi uda się przekształcić dobre intencje w mieszkania, w których ludzie mogą faktycznie mieszkać.