Todellisuus on kuitenkin käytännössä edelleen sama: asuntoja ei ole tarpeeksi, hinnat ovat monille perheille edelleen liian korkeat ja lukemattomat hankkeet odottavat yhä vuosia etenemistä.

Ehkä ongelma piilee siinä, miten suhtaudumme edelleen asuntotilanteeseen. Käsittelemme sitä lähes aina lainsäädännöllisenä kysymyksenä, vaikka nykyään kyse on pääasiassa toteutuskyvystä. Yli kahden vuosikymmenen ajan kiinteistöalalla työskenneltyäni olen oppinut yhden yksinkertaisen asian: mikään laki, niin hyvä kuin se onkin, ei ole rakentanut yhtään taloa. Talot rakentavat sijoittajat, rakennuttajat, arkkitehdit, insinöörit, pankit, rakennusliikkeet, työntekijät sekä julkiset tahot, jotka pystyvät tekemään päätöksiä oikea-aikaisesti, kuten Oeiras.

Lainsäädäntö voi auttaa tai haitata. Se voi luoda vakautta tai epävarmuutta. Se voi kannustaa investointeihin tai tehdä niistä mahdottomia. Mutta se ei koskaan korvaa kykyä muuttaa hanke valmiiksi työkseksi. Ja juuri tässä Portugalin toiminta epäonnistuu edelleen. Maa ei kärsi pelkästään pääoman puutteesta. Se houkuttelee edelleen markkinoista kiinnostuneita kansallisia ja kansainvälisiä sijoittajia, institutionaalisia rahastoja, yrityksiä ja rakennuttajia. Ongelmana on se, että on vaikea ennustaa, kuinka kauan kestää, ennen kuin projekti saa kaikki tarvittavat luvat.

Jokaiselle sijoittajalle ennustettavuus on yhtä tärkeää kuin verotus. Yritykset pystyvät sopeutumaan vaativiin sääntöihin. Sitä, mitä ne tuskin voivat hyväksyä, on jatkuva epävarmuus. Jokainen lupamenettelyyn menetetty kuukausi lisää rahoituskustannuksia, pahentaa inflaation vaikutusta rakentamiseen ja voi muuttaa kannattavan hankkeen taloudellisesti mahdottomaksi.

Tämä ei tarkoita ympäristö-, kaavoitus- tai teknisten vaatimusten lieventämistä. Portugali tarvitsee suunnittelussa tiukkuutta, läpinäkyvyyttä ja laatua. Tiukkuuden ei kuitenkaan pitäisi tarkoittaa loputonta hitautta. Tehokkaan järjestelmän on kyettävä analysoimaan, valvomaan ja päättämään selkeiden aikataulujen puitteissa.

Ehkä on aika arvioida asuntopolitiikkaa eri tavalla. Sen sijaan, että laskettaisiin, kuinka monta toimenpidettä on ilmoitettu, meidän pitäisi mitata, kuinka monta asuntoa on tosiasiallisesti tullut markkinoille. Sen sijaan, että keskusteltaisiin jatkuvasti uusista laeista, meidän pitäisi kysyä, kuinka kauan projekti kestää ensimmäisestä ideasta avainten luovutukseen.

Portugalin kiinteistömarkkinat ovat muuttuneet perusteellisesti. Ne ovat muuttuneet ammattimaisemmiksi, kansainvälisemmiksi ja vaativammiksi. Hallintokoneisto on kuitenkin usein edelleen sopeutunut menneen ajan talouteen. Kunnat, joilla on vähän teknisiä resursseja, toimijat, joiden toimivaltuudet menevät päällekkäin, ja huonosti koordinoidut prosessit vaikeuttavat vastaamista asuntopolitiikan haasteisiin.

Portugali ei tarvitse lisää diagnooseja tai tilausselvityksiä. Tiedämme jo, että asuntoja puuttuu, lupamenettelyt ovat hitaita ja ennustamattomuus karkottaa investointeja. Puuttuu vain parempi toteutus.

Asuntoja ei nimittäin synny pelkästään uuden toimenpiteen julkistamisen myötä.

Se syntyy vasta, kun maa onnistuu muuttamaan hyvät aikomukset asunnoiksi, joissa ihmiset voivat todella asua.