Realita však zůstává prakticky stejná: chybí byty, ceny jsou pro mnoho rodin stále příliš vysoké a nespočet projektů už roky čeká na to, až se posunou kupředu.

Možná problém spočívá v tom, jak na bydlení nadále nahlížíme. Téměř vždy k němu přistupujeme jako k legislativní záležitosti, zatímco dnes jde především o schopnost realizace. Po více než dvou desetiletích strávených v realitním sektoru jsem se naučil jednu jednoduchou věc: žádný zákon, ať už je sebelepší, nepostavil ani jeden dům. Domy staví investoři, developeři, architekti, inženýři, banky, stavební firmy, dělníci a veřejné subjekty schopné včas rozhodovat, jako je například město Oeiras.

Legislativa může pomoci, ale i bránit. Může vytvářet stabilitu, ale i nejistotu. Může podpořit investice, ale i je znemožnit. Nikdy však nenahradí schopnost proměnit projekt v dokončené dílo. A právě v tom Portugalsko nadále selhává. Země netrpí pouze nedostatkem kapitálu. Nadále přitahuje národní i mezinárodní investory, institucionální fondy, společnosti a developery, kteří mají o tento trh zájem. Problém spočívá v obtížnosti předvídat, jak dlouho bude trvat, než projekt získá všechna nezbytná povolení.

Pro každého investora je předvídatelnost stejně důležitá jako daňová zátěž. Společnosti se dokážou přizpůsobit náročným pravidlům. Co však jen stěží akceptují, je trvalá nejistota. Každý měsíc ztracený čekáním na povolení zvyšuje finanční náklady, zhoršuje dopad inflace na stavebnictví a může proměnit životaschopný projekt v ekonomicky neproveditelný.

To neznamená snižování environmentálních, urbanistických či technických požadavků. Portugalsko potřebuje v oblasti plánování důslednost, transparentnost a kvalitu. Důslednost však nesmí znamenat nekonečnou pomalost. Efektivní systém musí být schopen analyzovat, dohlížet a rozhodovat v rámci jasně stanovených lhůt.

Možná je na čase zhodnotit bytovou politiku jiným způsobem. Místo počítání, kolik opatření bylo oznámeno, bychom měli měřit, kolik bytů se skutečně dostalo na trh. Místo neustálých diskusí o nových zákonech bychom se měli ptát, jak dlouho trvá projekt od prvního nápadu až po předání klíčů.

Portugalský trh s nemovitostmi se zásadně změnil. Stal se profesionálnějším, mezinárodnějším a náročnějším. Administrativní aparát je však často stále připraven na ekonomiku z jiné doby. Obce s omezenými technickými zdroji, subjekty s překrývajícími se kompetencemi a špatně koordinované procesy ztěžují reakci na výzvy v oblasti bydlení.

Portugalsko nepotřebuje další diagnózy ani další studie na zakázku. Již víme, že je nedostatek bytů, že vydávání povolení je pomalé a že nepředvídatelnost odrazuje investory. Chybí nám lepší realizace.

Bydlení totiž nevzniká tím, že se oznámí nové opatření.

Vzniká tehdy, když se zemi podaří proměnit dobré úmysly v byty, ve kterých mohou lidé skutečně žít.