Tuttavia, la realtà rimane praticamente la stessa: c’è carenza di alloggi, i prezzi restano troppo alti per molte famiglie e innumerevoli progetti attendono da anni di poter andare avanti.

Forse il problema risiede nel modo in cui continuiamo a considerare la questione abitativa. La trattiamo quasi sempre come una questione legislativa, mentre oggi è soprattutto una questione di capacità di attuazione. Dopo oltre due decenni legati al settore immobiliare, ho imparato una cosa semplice: nessuna legge, per quanto valida, ha mai costruito una sola casa. Le case vengono costruite da investitori, promotori immobiliari, architetti, ingegneri, banche, imprese edili, lavoratori ed enti pubblici in grado di decidere tempestivamente, come nel caso di Oeiras.

La legislazione può aiutare o ostacolare. Può creare stabilità o incertezza. Può incoraggiare gli investimenti o renderli impraticabili. Ma non sostituisce mai la capacità di trasformare un progetto in un’opera completata. Ed è proprio su questo punto che il Portogallo continua a fallire. Il Paese non soffre solo di una mancanza di capitali. Continua ad attrarre investitori nazionali e internazionali, fondi istituzionali, aziende e promotori immobiliari interessati al mercato. Il problema risiede nella difficoltà di prevedere quanto tempo ci vorrà affinché un progetto ottenga tutte le autorizzazioni necessarie.

Per qualsiasi investitore, la prevedibilità è importante tanto quanto la tassazione. Le aziende possono adattarsi a norme rigorose. Ciò che difficilmente possono accettare è l’incertezza permanente. Ogni mese perso per l’ottenimento di una licenza aumenta i costi finanziari, aggrava l’impatto dell’inflazione sul settore edile e può trasformare un progetto fattibile in uno economicamente impossibile.

Ciò non significa ridurre i requisiti ambientali, urbanistici o tecnici. Il Portogallo ha bisogno di rigore, trasparenza e qualità nella pianificazione. Ma rigore non deve significare lentezza indefinita. Un sistema efficiente deve essere in grado di analizzare, supervisionare e decidere entro tempi ben definiti.

Forse è giunto il momento di valutare le politiche abitative in modo diverso. Anziché contare quante misure sono state annunciate, dovremmo misurare quante abitazioni sono effettivamente state immesse sul mercato. Anziché discutere costantemente di nuove leggi, dovremmo chiederci quanto tempo impiega un progetto dall’idea iniziale alla consegna delle chiavi.

Il mercato immobiliare portoghese è cambiato profondamente. È diventato più professionale, più internazionale e più esigente. Ma la macchina amministrativa è spesso ancora preparata per un’economia di un’altra epoca. Comuni con scarse risorse tecniche, enti con competenze sovrapposte e processi mal coordinati rendono difficile rispondere alla sfida abitativa.

Il Portogallo non ha bisogno di ulteriori diagnosi o di altri studi commissionati. Sappiamo già che c’è carenza di alloggi, che il rilascio delle licenze è lento e che l’imprevedibilità allontana gli investimenti. Ciò che manca è una migliore attuazione.

Perché l’edilizia abitativa non nasce quando viene annunciata una nuova misura.

Nasce quando il Paese riesce a trasformare le buone intenzioni in alloggi in cui le persone possano effettivamente vivere.