In de gemeenten Sintra, Seixal, Barreiro, Moita en Setúbal bedroeg de schommeling in de mediane prijs per vierkante meter van verkochte woningen in de onderzochte periode meer dan 200%.

Dit is de conclusie van de studie "Woningmarkt in Portugal: determinanten van het aanbod en de dynamiek van prijzen en huurprijzen", gepubliceerd in het Economisch Bulletin van juni van de Bank van Portugal.

Mediane huurwaarden

De mediane huurprijs per vierkante meter is in 23 gemeenten (van de in totaal 184 waarvoor informatie beschikbaar is) meer dan verdubbeld, waarbij de gemeenten Grândola, Sines en Moita, met variaties van meer dan 125% in de periode tussen 2017 en 2024 (het laatste jaar waarvoor het INE [Nationaal Instituut voor de Statistiek] huurprijzen heeft gepubliceerd).

Volgens de studie was de stijging van de vastgoedprijzen sterker in gemeenten met lagere aankoopprijzen in verhouding tot de gangbare huurprijzen, waarbij de vraag verschoof "naar relatief meer toegankelijke gemeenten" binnen de grootstedelijke gebieden van Lissabon en Porto.

Gemeenten in de Algarve

Ter vergelijking: de gemeenten van Espírito Santo, "die al opvielen met prijs-huurindexen die hoger lagen dan het nationale gemiddelde – sterk beïnvloed door de vraag van niet-ingezetenen", lieten in de beschouwde periode relatief kleinere variaties zien.

De studie concludeert ook dat in Portugal de verwachtingen van de consument met betrekking tot de ontwikkeling van de huizenprijzen in de komende 12 maanden "een stijgende trend vertonen en aanhoudend hoger liggen dan in de eurozone".

Verwachting van prijsstijgingen

Tussen januari en maart 2026 werd een gemiddelde stijging van de huizenprijzen van 7% in Portugal en 3,7% in de eurozone verwacht, waarbij in Portugal "een wijdverbreide perceptie bestaat dat het huidige moment gunstig is voor investeringen" en voor het aanwenden van spaargeld op de woningmarkt.

De auteurs van de studie constateren dat er "een grote heterogeniteit bestaat in de verwachtingen van de nationale consumenten, waarbij jongeren (18-34 jaar) gemiddeld een stijging van 4% verwachten en consumenten in de leeftijdsgroep van 55-70 jaar een stijging van 6,3% voorspellen".

"Dit verschil kan te maken hebben met het feit dat oudere generaties, die al langer de prijzen en economische cycli op de vastgoedmarkt volgen, de neiging hebben hun verwachtingen te baseren op eerder meegemaakte inflatoire verschijnselen", aldus het document.

Regionaal niveau

Op regionaal niveau zijn de hoogste verwachtingen geconcentreerd in de regio Noord (6,8%) en het grootstedelijk gebied van Lissabon (6,6%), terwijl lagere waarden worden waargenomen in Alentejo en de Algarve (beide 3,7%).

Ondanks de sterke prijsstijging blijkt uit de studie van de Bank van Portugal dat het aandeel van bankkrediet in woningtransacties de afgelopen jaren onder de 60% is gebleven, waarbij de rest wordt gefinancierd met eigen vermogen.

Groei van de kredietverlening

De kredietgroei is sinds begin 2024 echter sterker geweest, wat samenvalt met de daling van de rentevoeten en ook met "de staatsgarantieregeling" die voor jongeren is opgezet.

De auteurs van de studie – Nuno Alves, João Amador, Beatriz Amorim, João Bonito Gomes, Cristina Manteu, António Santos en Carlos Santos – wijzen ook op de beperkingen van de statistieken over de woningmarkt, die zij als "onvoldoende" beschouwen om "de vraag en het aanbod voor elke prijs", de "evolutie van de voorkeuren van gezinnen", de "kostenstructuur in verband met woningbouw" en de "concurrentievoorwaarden in de sector" te beoordelen.