我们知道，住房供应短缺，房价涨幅远超收入增长，建房成本不断攀升，审批流程依然缓慢，而且相当一部分民众越来越难以找到力所能及的住房。 我们也开始更清楚地认识到这一问题的严重性：晨星DBRS估计，自2014年以来，葡萄牙的住房缺口已累计超过30万套。问题已然明朗。现在的问题是：我们还要花多少时间去讨论这些早已知晓的事实？

也许现在是时候将住房危机转化为一项真正的国家实施计划了。而这首先要摒弃一种过于简单的想法：即增加供应仅意味着建造新楼。 一项最新的欧洲研究恰恰表明了相反的结论：在从头建造之前，我们其实有巨大的机会更好地利用现有建筑——例如回收空置建筑、翻新破旧建筑、改造失去原有功能的空间、重新规划利用率较低的建筑，或者提高现有建筑的容纳能力。 从欧洲范围来看，这些解决方案可相当于新增5000万至1.07亿套住房，这一数量级是葡萄牙应特别关注的。

在我们的城市中，存在着空置建筑、破旧建筑、商业空间以及用途已发生变化的其他建筑，还有可以扩建的建筑，以及可以通过修复重新投入市场的遗产建筑。 这并不意味着可以省去新建的需求：葡萄牙需要新建项目、增加供应量以及提升房地产开发能力。但如果问题确实如我们今天所认识的那样严重，仅靠单一解决方案将难以解决。 我们需要同时采取多项措施：在有需求的地方新建，在拥有遗产价值的地方进行翻新，对用途不再合理的建筑进行改造，简化审批流程，激活闲置房产，并为私人资本和机构投资参与新增供应的创造创造条件。

该研究本身提出了一种简单而务实的逻辑：首先对现有建筑进行翻新、再利用和重组；其次扩建现有建筑；当上述方案仍不足时，再从头开始新建。这种视角的转变也能重塑葡萄牙房地产市场。 几十年来，创造房地产价值主要意味着购地、办理许可和建造。未来，这一价值中越来越大的部分可能在于发掘住房潜力——在那些今天我们眼中仅是老旧建筑、空置空间或利用率不足的资产中。

葡萄牙早已意识到这一问题，也已掌握许多解决方案，并且深知等待将带来日益沉重的经济和社会成本。住房政策的下一阶段无需进一步的诊断：它需要的是执行力、规模，以及将现有资源转化为我们所缺乏资源的能力。