Sabemos que há escassez de casas, que os preços cresceram muito mais rápido do que a renda, que a construção se tornou mais cara, que os processos de licenciamento continuam lentos e que uma parte significativa da população está achando cada vez mais difícil encontrar uma casa que possa pagar. Também estamos começando a conhecer melhor a dimensão do problema: a Morningstar DBRS estima que Portugal tenha acumulado, desde 2014, um déficit de mais de 300 mil casas. O diagnóstico está feito. A questão agora é outra: quanto tempo mais vamos gastar discutindo o que já sabemos?

Talvez tenha chegado a hora de transformar a crise habitacional em um verdadeiro programa nacional de implementação. E isso começa com o abandono de uma ideia muito simples: que aumentar a oferta significa apenas construir novos edifícios. Um estudo europeu recente mostra exatamente o contrário: antes de construir do zero, há uma grande oportunidade de fazer melhor uso dos edifícios que já temos, recuperando edifícios vazios, renovando edifícios degradados, convertendo espaços que perderam sua função original, reorganizando edifícios subutilizados ou aumentando a capacidade dos edifícios existentes. À escala europeia, essas soluções poderiam representar o equivalente a 50 a 107 milhões de casas adicionais ou uma ordem de grandeza que Portugal deveria olhar com especial atenção.

Em nossas cidades, existem edifícios vazios, edifícios degradados, espaços comerciais e outros edifícios cujo uso mudou, edifícios que podem ser expandidos e patrimônio que pode ser devolvido ao mercado por meio de reabilitação. Nada disso elimina a necessidade de construir: Portugal precisa de novas construções, mais oferta e maior capacidade de desenvolvimento imobiliário. Mas se o problema for da dimensão que reconhecemos hoje, será difícil resolvê-lo por meio de uma única solução. Precisamos fazer várias coisas ao mesmo tempo: construir onde há demanda, reabilitar onde há patrimônio, converter onde os usos não fazem mais sentido, simplificar processos, mobilizar propriedades vagas e criar condições para que o capital privado e o investimento institucional participem da criação

de nova oferta.

O estudo em si propõe uma lógica simples e pragmática: primeiro renovar, reutilizar e reorganizar o que existe; depois expandir os edifícios existentes; e construir do zero quando essas soluções não forem suficientes. Essa mudança de perspectiva também pode transformar o mercado imobiliário português. Durante décadas, criar valor imobiliário significou principalmente comprar terrenos, licenciar e construir. No futuro, uma parte crescente desse valor pode estar na descoberta da capacidade habitacional, onde hoje vemos apenas edifícios antigos, espaços vazios ou ativos subutilizados

.

Portugal já conhece o problema, já conhece muitas das soluções e já sabe que esperar terá um custo económico e social crescente. A próxima fase da política habitacional não precisa de mais diagnósticos: ela precisa de execução, escala e capacidade de transformar o que já temos no que nos falta

.