Sappiamo che c’è carenza di alloggi, che i prezzi sono cresciuti molto più rapidamente dei redditi, che costruire è diventato più costoso, che le procedure di concessione dei permessi rimangono lente e che una parte significativa della popolazione ha sempre più difficoltà a trovare un alloggio alla propria portata. Stiamo anche iniziando a comprendere meglio la portata del problema: Morningstar DBRS stima che il Portogallo abbia accumulato, dal 2014, un deficit di oltre 300 mila alloggi. La diagnosi è stata formulata. La domanda ora è un’altra: quanto tempo ancora passeremo a discutere di ciò che già sappiamo?

Forse è giunto il momento di trasformare la crisi abitativa in un vero e proprio programma nazionale di intervento. E questo inizia abbandonando un’idea troppo semplicistica: che aumentare l’offerta significhi solo costruire nuovi edifici. Uno studio europeo recente dimostra proprio il contrario: prima di costruire ex novo, esiste un’enorme opportunità di sfruttare meglio gli edifici che già possediamo, recuperando quelli vuoti, ristrutturando quelli fatiscenti, convertendo gli spazi che hanno perso la loro funzione originaria, riorganizzando gli edifici sottoutilizzati o aumentando la capacità di quelli esistenti. Su scala europea, queste soluzioni potrebbero rappresentare l’equivalente di 50-107 milioni di abitazioni in più, ovvero un ordine di grandezza a cui il Portogallo dovrebbe prestare particolare attenzione.

Nelle nostre città ci sono edifici vuoti, edifici fatiscenti, spazi commerciali e altri immobili la cui destinazione d’uso è cambiata, edifici che possono essere ampliati e beni del patrimonio che potrebbero essere reimmessi sul mercato attraverso la riqualificazione. Nulla di tutto ciò elimina la necessità di costruire: il Portogallo ha bisogno di nuove costruzioni, di una maggiore offerta e di una maggiore capacità di sviluppo immobiliare. Ma se il problema ha le dimensioni che oggi riconosciamo, sarà difficile risolverlo con un’unica soluzione. Dobbiamo agire su più fronti contemporaneamente: costruire dove c’è domanda, riqualificare dove c’è patrimonio, riconvertire dove gli attuali utilizzi non hanno più senso, semplificare le procedure, mobilitare gli immobili sfitti e creare le condizioni affinché il capitale privato e gli investimenti istituzionali partecipino alla creazione di nuova offerta.

Lo studio stesso propone una logica semplice e pragmatica: innanzitutto rinnovare, riutilizzare e riorganizzare ciò che esiste; poi ampliare gli edifici esistenti; e costruire ex novo quando tali soluzioni non sono sufficienti. Questo cambiamento di prospettiva può anche trasformare il mercato immobiliare portoghese. Per decenni, creare valore immobiliare ha significato principalmente acquistare terreni, ottenere licenze e costruire. In futuro, una parte crescente di quel valore potrebbe risiedere nello scoprire capacità abitative dove oggi vediamo solo edifici vecchi, spazi vuoti o beni sottoutilizzati.

Il Portogallo conosce già il problema, conosce già molte delle soluzioni e sa già che l’attesa comporterà un costo economico e sociale sempre maggiore. La prossima fase della politica abitativa non ha bisogno di ulteriori analisi: ha bisogno di attuazione, di ampiezza di vedute e della capacità di trasformare ciò che già possediamo in ciò che ci manca.