We weten dat er een tekort aan woningen is, dat de prijzen veel sneller zijn gestegen dan de inkomens, dat bouwen duurder is geworden, dat vergunningsprocedures traag blijven verlopen en dat een aanzienlijk deel van de bevolking het steeds moeilijker vindt om een woning te vinden die ze zich kunnen veroorloven. We beginnen ook steeds beter inzicht te krijgen in de omvang van het probleem: Morningstar DBRS schat dat Portugal sinds 2014 een tekort van meer dan 300.000 woningen heeft opgebouwd. De diagnose is gesteld. De vraag is nu een andere: hoeveel tijd gaan we nog besteden aan het bespreken van wat we al weten?

Misschien is het tijd om van de huisvestingscrisis een echt nationaal uitvoeringsprogramma te maken. En dat begint met het loslaten van een te simplistische gedachte: dat het vergroten van het aanbod alleen maar betekent dat er nieuwe gebouwen moeten worden neergezet. Een recent Europees onderzoek toont juist het tegenovergestelde aan: voordat we helemaal vanaf nul gaan bouwen, liggen er enorme kansen om beter gebruik te maken van de gebouwen die we al hebben, door leegstaande gebouwen te herbestemmen, vervallen gebouwen te renoveren, ruimtes die hun oorspronkelijke functie hebben verloren te herbestemmen, onderbenutte gebouwen te reorganiseren of de capaciteit van bestaande gebouwen te vergroten. Op Europese schaal zouden deze oplossingen het equivalent kunnen vertegenwoordigen van 50 tot 107 miljoen extra woningen – een omvang waar Portugal bijzondere aandacht aan zou moeten besteden.

In onze steden staan leegstaande gebouwen, vervallen panden, commerciële ruimtes en andere gebouwen waarvan het gebruik is veranderd, gebouwen die kunnen worden uitgebreid en erfgoed dat door renovatie weer op de markt kan worden gebracht. Dit alles neemt de noodzaak om te bouwen niet weg: Portugal heeft behoefte aan nieuwbouw, meer aanbod en grotere capaciteit voor vastgoedontwikkeling. Maar als het probleem van de omvang is die we vandaag de dag onderkennen, zal het moeilijk zijn om het met één enkele oplossing op te lossen. We moeten verschillende dingen tegelijkertijd doen: bouwen waar vraag is, renoveren waar erfgoed is, herbestemmen waar het huidige gebruik niet langer zinvol is, procedures vereenvoudigen, leegstaande panden mobiliseren en voorwaarden scheppen zodat particulier kapitaal en institutionele investeringen kunnen bijdragen aan het creëren van nieuw aanbod.

De studie zelf stelt een eenvoudige en pragmatische logica voor: eerst vernieuwen, hergebruiken en reorganiseren wat er al is; vervolgens de bestaande gebouwen uitbreiden; en helemaal opnieuw bouwen wanneer die oplossingen niet volstaan. Deze verandering van perspectief kan ook de Portugese vastgoedmarkt transformeren. Decennialang betekende het creëren van vastgoedwaarde vooral het kopen van grond, het verkrijgen van vergunningen en het bouwen. In de toekomst zou een groeiend deel van die waarde wel eens kunnen liggen in het ontdekken van wooncapaciteit waar we vandaag de dag alleen oude gebouwen, leegstaande ruimtes of onderbenutte activa zien.

Portugal kent het probleem al, kent veel van de oplossingen al en weet al dat afwachten steeds hogere economische en sociale kosten met zich mee zal brengen. De volgende fase van het huisvestingsbeleid heeft geen verdere diagnose nodig: er is behoefte aan uitvoering, schaalgrootte en het vermogen om wat we al hebben om te zetten in wat we nog missen.