Мы знаем, что наблюдается дефицит жилья, что цены растут гораздо быстрее, чем доходы, что строительство стало дороже, что процедуры получения разрешений по-прежнему затягиваются и что значительной части населения становится всё труднее найти жилье, которое она может себе позволить. Мы также начинаем лучше понимать масштабы проблемы: по оценкам Morningstar DBRS, с 2014 года в Португалии накопился дефицит в более чем 300 тысяч домов. Диагноз поставлен. Теперь вопрос в другом: сколько времени мы ещё будем тратить на обсуждение того, что нам и так известно?

Возможно, пришло время превратить жилищный кризис в настоящую национальную программу действий. И начать следует с отказа от слишком упрощенной идеи: что увеличение предложения означает только строительство новых зданий. Недавнее европейское исследование показывает как раз обратное: прежде чем строить с нуля, существует огромная возможность более эффективно использовать уже имеющиеся здания — путем восстановления пустующих зданий, реконструкции ветхих зданий, перепрофилирования помещений, утративших свою первоначальную функцию, реорганизации недоиспользуемых зданий или увеличения вместимости существующих зданий. В европейском масштабе эти решения могут обеспечить дополнительно от 50 до 107 миллионов жилых единиц — это порядок величины, к которому Португалия должна отнестись с особым вниманием.

В наших городах есть пустующие здания, запущенные здания, коммерческие помещения и другие объекты, назначение которых изменилось, здания, которые можно расширить, а также объекты культурного наследия, которые можно вернуть на рынок посредством реконструкции. Ничто из этого не отменяет необходимости строительства: Португалии нужны новые постройки, большее предложение и более широкие возможности для развития рынка недвижимости. Но если проблема имеет те масштабы, которые мы сегодня осознаем, ее будет трудно решить с помощью какого-то одного решения. Нам необходимо делать несколько вещей одновременно: строить там, где есть спрос; реставрировать объекты культурного наследия; перепрофилировать объекты, использование которых больше не имеет смысла; упрощать процедуры; задействовать пустующие объекты недвижимости; а также создавать условия для участия частного капитала и институциональных инвесторов в формировании нового предложения.

Само исследование предлагает простую и прагматичную логику: сначала обновить, повторно использовать и реорганизовать то, что уже существует; затем расширить существующие здания; и строить с нуля, когда этих решений будет недостаточно. Такое изменение точки зрения также может преобразить португальский рынок недвижимости. На протяжении десятилетий создание стоимости недвижимости в основном означало покупку земли, получение разрешений и строительство. В будущем все большая часть этой стоимости может заключаться в обнаружении жилищного потенциала там, где сегодня мы видим лишь старые здания, пустующие пространства или недоиспользуемые активы.

Португалия уже знакома с этой проблемой, уже знает многие из решений и уже понимает, что промедление будет сопряжено со все возрастающими экономическими и социальными издержками. Следующий этап жилищной политики не нуждается в дополнительной диагностике: он требует реализации, масштаба и способности превратить то, что у нас уже есть, в то, чего нам не хватает.