Nous savons qu’il y a une pénurie de logements, que les prix ont augmenté bien plus rapidement que les revenus, que la construction est devenue plus coûteuse, que les procédures d’octroi de permis restent lentes et qu’une partie importante de la population a de plus en plus de mal à trouver un logement à un prix abordable. Nous commençons également à mieux cerner l’ampleur du problème : Morningstar DBRS estime que le Portugal a accumulé, depuis 2014, un déficit de plus de 300 000 logements. Le diagnostic est posé. La question qui se pose désormais est autre : combien de temps encore allons-nous passer à discuter de ce que nous savons déjà ?

Peut-être est-il temps de faire de la crise du logement un véritable programme national d’action. Et cela commence par abandonner une idée trop simpliste : celle selon laquelle augmenter l’offre revient uniquement à construire de nouveaux bâtiments. Une étude européenne récente démontre précisément le contraire : avant de construire à partir de zéro, il existe une immense opportunité de mieux exploiter les bâtiments dont nous disposons déjà, en réhabilitant les bâtiments vides, en rénovant les bâtiments délabrés, en reconvertissant les espaces ayant perdu leur fonction d’origine, en réorganisant les bâtiments sous-utilisés ou en augmentant la capacité d’accueil des bâtiments existants. À l’échelle européenne, ces solutions pourraient représenter l’équivalent de 50 à 107 millions de logements supplémentaires, soit un ordre de grandeur auquel le Portugal devrait prêter une attention particulière.

Dans nos villes, on trouve des bâtiments vides, des bâtiments délabrés, des espaces commerciaux et d’autres bâtiments dont l’usage a changé, des bâtiments pouvant être agrandis ainsi que des biens patrimoniaux qui pourraient être remis sur le marché grâce à leur réhabilitation. Rien de tout cela n’élimine la nécessité de construire : le Portugal a besoin de nouvelles constructions, d’une offre plus importante et d’une plus grande capacité de développement immobilier. Mais si le problème est de l’ampleur que nous lui reconnaissons aujourd’hui, il sera difficile de le résoudre par une solution unique. Nous devons mener plusieurs actions de front : construire là où il y a de la demande, réhabiliter là où se trouve le patrimoine, reconvertir les lieux dont l’affectation n’a plus de sens, simplifier les procédures, mobiliser les biens inoccupés et créer les conditions permettant au capital privé et aux investissements institutionnels de participer à la création d’une nouvelle offre.

L’étude elle-même propose une logique simple et pragmatique : d’abord rénover, réutiliser et réorganiser ce qui existe ; ensuite agrandir les bâtiments existants ; et enfin construire à partir de zéro lorsque ces solutions ne suffisent pas. Ce changement de perspective peut également transformer le marché immobilier portugais. Pendant des décennies, la création de valeur immobilière a surtout consisté à acheter des terrains, à obtenir des permis et à construire. À l’avenir, une part croissante de cette valeur pourrait résider dans la découverte de capacités de logement là où nous ne voyons aujourd’hui que des bâtiments anciens, des espaces vides ou des actifs sous-utilisés.

Le Portugal connaît déjà le problème, il connaît déjà bon nombre des solutions et il sait déjà que l’attente aura un coût économique et social de plus en plus élevé. La prochaine phase de la politique du logement n’a pas besoin de nouveaux diagnostics : elle a besoin de mise en œuvre, d’envergure et de la capacité à transformer ce dont nous disposons déjà en ce qui nous manque.