Wiemy, że brakuje mieszkań, że ceny rosną znacznie szybciej niż dochody, że budowa stała się droższa, że procedury wydawania pozwoleń na budowę nadal przebiegają powoli oraz że znacznej części społeczeństwa coraz trudniej jest znaleźć mieszkanie, na które może sobie pozwolić. Zaczynamy również lepiej rozumieć skalę tego problemu: agencja Morningstar DBRS szacuje, że od 2014 roku w Portugalii narosło ponad 300 tysięcy niedoboru mieszkań. Diagnoza została postawiona. Teraz pojawia się inne pytanie: ile czasu jeszcze zamierzamy poświęcić na dyskusję o tym, co już wiemy?

Być może nadszedł czas, aby przekształcić kryzys mieszkaniowy w prawdziwy krajowy program wdrożeniowy. A zaczyna się to od porzucenia zbyt uproszczonego przekonania, że zwiększenie podaży oznacza wyłącznie budowę nowych budynków. Najnowsze europejskie badania pokazują dokładnie coś przeciwnego: zanim zaczniemy budować od podstaw, istnieje ogromna szansa na lepsze wykorzystanie budynków, które już mamy – poprzez przywrócenie do użytku pustostanów, renowację zaniedbanych budynków, przekształcenie przestrzeni, które utraciły swoją pierwotną funkcję, reorganizację budynków niewykorzystanych w pełni lub zwiększenie pojemności istniejących obiektów. W skali europejskiej rozwiązania te mogłyby oznaczać od 50 do 107 milionów dodatkowych mieszkań, czyli rzędu wielkości, na który Portugalia powinna zwrócić szczególną uwagę.

W naszych miastach znajdują się puste budynki, budynki zaniedbane, powierzchnie handlowe i inne obiekty, których przeznaczenie uległo zmianie, budynki, które można rozbudować, oraz zabytki, które dzięki renowacji mogłyby powrócić na rynek. Nic z tego nie eliminuje potrzeby budowania: Portugalia potrzebuje nowych inwestycji budowlanych, większej podaży i większych możliwości rozwoju rynku nieruchomości. Jeśli jednak problem ma taką skalę, jaką dziś dostrzegamy, trudno będzie go rozwiązać za pomocą jednego rozwiązania. Musimy podjąć kilka działań jednocześnie: budować tam, gdzie istnieje popyt, odnawiać zabytki, przekształcać obiekty, których dotychczasowe przeznaczenie straciło sens, upraszczać procedury, uruchamiać pustostany oraz stwarzać warunki dla udziału kapitału prywatnego i inwestycji instytucjonalnych w tworzeniu nowej podaży.

Samo badanie proponuje prostą i pragmatyczną logikę: najpierw odnowić, ponownie wykorzystać i zreorganizować to, co już istnieje; następnie rozbudować istniejące budynki; a budować od podstaw, gdy te rozwiązania okażą się niewystarczające. Ta zmiana perspektywy może również przekształcić portugalski rynek nieruchomości. Przez dziesięciolecia tworzenie wartości na rynku nieruchomości oznaczało głównie zakup gruntów, uzyskiwanie pozwoleń i budowę. W przyszłości coraz większa część tej wartości może polegać na odkrywaniu potencjału mieszkaniowego tam, gdzie dziś widzimy jedynie stare budynki, puste przestrzenie lub niedostatecznie wykorzystywane aktywa.

Portugalia zna już ten problem, zna już wiele rozwiązań i wie, że czekanie będzie wiązało się z coraz większymi kosztami gospodarczymi i społecznymi. Kolejny etap polityki mieszkaniowej nie wymaga dalszej diagnozy: wymaga realizacji, skali i zdolności do przekształcenia tego, co już mamy, w to, czego nam brakuje.