Sabemos que faltam casas, que os preços cresceram muito mais depressa do que os rendimentos, que construir se tornou mais caro, que os processos de licenciamento continuam lentos e que uma parte significativa da população tem cada vez mais dificuldade em encontrar uma casa que consiga pagar. Também começamos a conhecer melhor a dimensão do problema: a Morningstar DBRS estima que Portugal tenha acumulado, desde 2014, um défice superior a 300 mil habitações. O diagnóstico está feito. A questão agora é outra: quanto tempo mais vamos passar a discutir aquilo que já sabemos?

Talvez tenha chegado o momento de transformar a crise da habitação num verdadeiro programa nacional de execução. E isso começa por abandonar uma ideia demasiado simples: a de que aumentar a oferta significa apenas construir novos edifícios. Um estudo europeu recente mostra precisamente o contrário: antes de construir de raiz, existe uma enorme oportunidade para utilizar melhor os edifícios que já temos, recuperando imóveis vazios, renovando edifícios degradados, convertendo espaços que perderam a sua função original, reorganizando imóveis subutilizados ou aumentando a capacidade de edifícios existentes. À escala europeia, estas soluções poderiam representar o equivalente a 50 a 107 milhões de habitações adicionais — uma ordem de grandeza que Portugal deveria olhar com particular atenção.

Nas nossas cidades existem edifícios vazios, imóveis degradados, espaços comerciais e outros edifícios cuja utilização mudou, prédios que podem ser ampliados e património que poderia regressar ao mercado através da reabilitação. Nada disto elimina a necessidade de construir: Portugal precisa de construção nova, de mais oferta e de maior capacidade de promoção imobiliária. Mas, se o problema tem a dimensão que hoje reconhecemos, dificilmente será resolvido através de uma única solução. Precisamos de fazer várias coisas ao mesmo tempo: construir onde existe procura, reabilitar onde existe património, converter onde os usos deixaram de fazer sentido, simplificar processos, mobilizar imóveis devolutos e criar condições para que capital privado e investimento institucional participem na criação de nova oferta.

O próprio estudo propõe uma lógica simples e pragmática: primeiro renovar, reutilizar e reorganizar o que existe; depois ampliar os edifícios existentes; e construir de raiz quando essas soluções não forem suficientes. Esta mudança de perspetiva pode também transformar o mercado imobiliário português. Durante décadas, criar valor imobiliário significou sobretudo comprar terreno, licenciar e construir. No futuro, uma parte crescente desse valor poderá estar em descobrir capacidade habitacional onde hoje vemos apenas edifícios antigos, espaços vazios ou ativos subutilizados.

Portugal já conhece o problema, já conhece muitas das soluções e já sabe que esperar terá um custo económico e social cada vez maior. A próxima fase da política de habitação não precisa de mais diagnósticos: precisa de execução, escala e capacidade de transformar aquilo que já temos naquilo que nos falta.