Wir wissen, dass es an Wohnraum mangelt, dass die Preise viel schneller gestiegen sind als die Einkommen, dass das Bauen teurer geworden ist, dass die Genehmigungsverfahren nach wie vor langwierig sind und dass es einem erheblichen Teil der Bevölkerung zunehmend schwerer fällt, eine Wohnung zu finden, die er sich leisten kann. Auch das Ausmaß des Problems wird uns allmählich klarer: Morningstar DBRS schätzt, dass sich in Portugal seit 2014 ein Defizit von mehr als 300.000 Wohnungen angesammelt hat. Die Diagnose steht fest. Nun stellt sich eine andere Frage: Wie viel Zeit werden wir noch damit verbringen, über das zu diskutieren, was wir bereits wissen?

Vielleicht ist es an der Zeit, die Wohnungskrise in ein echtes nationales Umsetzungsprogramm zu verwandeln. Und das beginnt damit, eine allzu vereinfachende Vorstellung aufzugeben: dass die Steigerung des Angebots nur den Neubau von Gebäuden bedeutet. Eine aktuelle europäische Studie belegt genau das Gegenteil: Bevor man von Grund auf neu baut, gibt es enorme Möglichkeiten, die bereits vorhandenen Gebäude besser zu nutzen – durch die Wiederinbetriebnahme leerstehender Gebäude, die Sanierung baufälliger Gebäude, die Umnutzung von Räumen, die ihre ursprüngliche Funktion verloren haben, die Umgestaltung ungenutzter Gebäude oder die Erweiterung der Kapazität bestehender Gebäude. Auf europäischer Ebene könnten diese Lösungen das Äquivalent von 50 bis 107 Millionen zusätzlichen Wohnungen darstellen – eine Größenordnung, die Portugal mit besonderer Aufmerksamkeit betrachten sollte.

In unseren Städten gibt es leerstehende Gebäude, baufällige Gebäude, Gewerbeflächen und andere Gebäude, deren Nutzung sich geändert hat, Gebäude, die erweitert werden können, sowie Baudenkmäler, die durch Sanierung wieder auf den Markt gebracht werden könnten. Nichts davon macht den Bedarf an Neubauten überflüssig: Portugal braucht Neubauten, mehr Angebot und größere Kapazitäten für die Immobilienentwicklung. Doch wenn das Problem das Ausmaß hat, das wir heute erkennen, wird es schwierig sein, es mit einer einzigen Lösung zu bewältigen. Wir müssen mehrere Dinge gleichzeitig tun: dort bauen, wo Nachfrage besteht, dort sanieren, wo es Baudenkmäler gibt, dort umnutzen, wo die bisherige Nutzung keinen Sinn mehr ergibt, Verfahren vereinfachen, leerstehende Immobilien mobilisieren und Bedingungen schaffen, damit privates Kapital und institutionelle Investoren an der Schaffung neuen Angebots beteiligt werden können.

Die Studie selbst schlägt eine einfache und pragmatische Logik vor: Zunächst das Bestehende erneuern, wiederverwenden und neu organisieren; dann die bestehenden Gebäude erweitern; und von Grund auf neu bauen, wenn diese Lösungen nicht ausreichen. Dieser Perspektivwechsel kann auch den portugiesischen Immobilienmarkt verändern. Jahrzehntelang bedeutete die Schaffung von Immobilienwert vor allem den Kauf von Grundstücken, die Einholung von Genehmigungen und den Bau. In Zukunft könnte ein wachsender Teil dieses Werts darin liegen, Wohnkapazitäten dort zu entdecken, wo wir heute nur alte Gebäude, leere Räume oder ungenutzte Vermögenswerte sehen.

Portugal kennt das Problem bereits, es kennt bereits viele der Lösungen und es weiß bereits, dass das Abwarten mit zunehmenden wirtschaftlichen und sozialen Kosten verbunden sein wird. Die nächste Phase der Wohnungspolitik benötigt keine weiteren Diagnosen: Sie erfordert Umsetzung, Umfang und die Fähigkeit, das, was wir bereits haben, in das umzuwandeln, was uns fehlt.