Vi vet att det råder bostadsbrist, att priserna har stigit betydligt snabbare än inkomsterna, att det har blivit dyrare att bygga, att tillståndsprocesserna fortfarande går trögt och att en betydande del av befolkningen har allt svårare att hitta en bostad som de har råd med. Vi börjar också få en bättre bild av problemets omfattning: Morningstar DBRS uppskattar att Portugal sedan 2014 har ackumulerat ett underskott på mer än 300 000 bostäder. Diagnosen är ställd. Frågan är nu en annan: hur mycket mer tid ska vi ägna åt att diskutera det vi redan vet?

Kanske är det dags att omvandla bostadskrisen till ett verkligt nationellt genomförandeprogram. Och det börjar med att vi överger en alltför förenklad uppfattning: att ett ökat utbud enbart innebär att bygga nya hus. En färsk europeisk studie visar just motsatsen: innan man bygger från grunden finns det en enorm möjlighet att bättre utnyttja de byggnader vi redan har, genom att återta tomma byggnader, renovera förfallna byggnader, omvandla utrymmen som har förlorat sin ursprungliga funktion, omorganisera underutnyttjade byggnader eller öka kapaciteten i befintliga byggnader. På europeisk nivå skulle dessa lösningar kunna motsvara mellan 50 och 107 miljoner ytterligare bostäder – en storleksordning som Portugal bör beakta med särskild uppmärksamhet.

I våra städer finns tomma byggnader, förfallna byggnader, kommersiella lokaler och andra byggnader vars användning har förändrats, byggnader som kan byggas ut samt kulturarv som skulle kunna återföras till marknaden genom renovering. Inget av detta eliminerar behovet av att bygga: Portugal behöver nybyggnation, ett större utbud och ökad kapacitet för fastighetsutveckling. Men om problemet är av den omfattning som vi idag inser, kommer det att vara svårt att lösa det med en enda lösning. Vi måste göra flera saker samtidigt: bygga där det finns efterfrågan, renovera där det finns kulturarv, omvandla där användningsområdena inte längre är meningsfulla, förenkla processer, mobilisera tomma fastigheter och skapa förutsättningar för privat kapital och institutionella investeringar att delta i skapandet av nytt utbud.

Studien föreslår en enkel och pragmatisk logik: först förnya, återanvända och omorganisera det som redan finns; sedan bygga ut de befintliga byggnaderna; och bygga från grunden när dessa lösningar inte räcker till. Denna förändring i perspektiv kan också omvandla den portugisiska fastighetsmarknaden. I årtionden har skapandet av fastighetsvärde främst handlat om att köpa mark, skaffa bygglov och bygga. I framtiden kan en växande del av det värdet ligga i att upptäcka bostadskapacitet där vi idag bara ser gamla byggnader, tomma utrymmen eller underutnyttjade tillgångar.

Portugal är redan medvetet om problemet, känner redan till många av lösningarna och inser redan att väntan kommer att medföra allt större ekonomiska och sociala kostnader. Nästa fas i bostadspolitiken behöver ingen ytterligare analys: den kräver genomförande, omfattning och förmågan att omvandla det vi redan har till det vi saknar.