Sabemos que hay escasez de viviendas, que los precios han subido mucho más rápido que los ingresos, que construir se ha encarecido, que los trámites para obtener licencias siguen siendo lentos y que a una parte significativa de la población le resulta cada vez más difícil encontrar una vivienda que pueda permitirse. También estamos empezando a conocer mejor la magnitud del problema: Morningstar DBRS estima que Portugal ha acumulado, desde 2014, un déficit de más de 300 mil viviendas. El diagnóstico está claro. La cuestión ahora es otra: ¿cuánto tiempo más vamos a dedicar a debatir lo que ya sabemos?

Quizá haya llegado el momento de convertir la crisis de la vivienda en un auténtico programa nacional de ejecución. Y eso empieza por abandonar una idea demasiado simplista: que aumentar la oferta solo significa construir nuevos edificios. Un estudio europeo reciente demuestra precisamente lo contrario: antes de construir desde cero, existe una enorme oportunidad de aprovechar mejor los edificios que ya tenemos, recuperando edificios vacíos, renovando edificios en mal estado, reconvirtiendo espacios que han perdido su función original, reorganizando edificios infrautilizados o aumentando la capacidad de los edificios existentes. A escala europea, estas soluciones podrían representar el equivalente a entre 50 y 107 millones de viviendas adicionales, una magnitud que Portugal debería considerar con especial atención.

En nuestras ciudades hay edificios vacíos, edificios deteriorados, locales comerciales y otros edificios cuyo uso ha cambiado, edificios que pueden ampliarse y patrimonio que podría volver al mercado mediante su rehabilitación. Nada de esto elimina la necesidad de construir: Portugal necesita nuevas construcciones, más oferta y mayor capacidad para el desarrollo inmobiliario. Pero si el problema tiene la magnitud que hoy reconocemos, será difícil resolverlo con una única solución. Tenemos que hacer varias cosas al mismo tiempo: construir donde haya demanda, rehabilitar donde haya patrimonio, reconvertir donde los usos ya no tengan sentido, simplificar los trámites, movilizar los inmuebles vacíos y crear las condiciones para que el capital privado y la inversión institucional participen en la creación de nueva oferta.

El propio estudio propone una lógica sencilla y pragmática: primero renovar, reutilizar y reorganizar lo que ya existe; después, ampliar los edificios existentes; y construir desde cero cuando esas soluciones no sean suficientes. Este cambio de perspectiva también puede transformar el mercado inmobiliario portugués. Durante décadas, crear valor inmobiliario ha significado principalmente comprar terrenos, obtener licencias y construir. En el futuro, una parte cada vez mayor de ese valor podría residir en descubrir capacidad de vivienda donde hoy solo vemos edificios antiguos, espacios vacíos o activos infrautilizados.

Portugal ya conoce el problema, ya conoce muchas de las soluciones y ya sabe que esperar tendrá un coste económico y social cada vez mayor. La siguiente fase de la política de vivienda no necesita más diagnósticos: necesita ejecución, escala y la capacidad de transformar lo que ya tenemos en lo que nos falta.