En Angleterre, l'achat d'un logement n'est plus le moyen le plus simple de se constituer un patrimoine qu'il était autrefois, la valeur moyenne des biens immobiliers étant désormais inférieure, en termes réels, à ce qu'elle était il y a deux décennies.

Comme le rapporte The Telegraph, l'analyse a révélé qu'un logement anglais type s'est vendu à 293 262 £ en juin, et qu'une fois ce montant ajusté en fonction de l'inflation, ce chiffre est inférieur à la moyenne de 296 179 £ enregistrée en juillet de cette année.

Ces chiffres montrent à quel point l’inflation a fortement érodé les plus-values immobilières, même si les logements continuent d’atteindre des prix nettement plus élevés en valeur nominale.

Selon les données officielles de Hamptons, les prix de l’immobilier sont également inférieurs de 47 522 £ en termes réels à ce qu’ils étaient au plus fort du marché, en juin 2021.

Felix Schmidt, économiste senior chez Berenberg, a déclaré que « l'époque où investir dans un logement était une évidence est révolue ».

Hausse des taux

La combinaison de crédits immobiliers onéreux et d’une faible croissance des revenus réels rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour les acheteurs potentiels ; par ailleurs, le nombre de personnes en mesure de se lancer dans la course à l’immobilier ayant diminué, les vendeurs ont également plus de mal à faire grimper leurs prix de vente.

Parallèlement, la forte inflation observée à la suite de la pandémie, conjuguée aux répercussions économiques des guerres en Ukraine et en Iran, a réduit le pouvoir d’achat de la monnaie et érodé la valeur des plus-values immobilières antérieures.

David Fell, analyste senior chez Hamptons, a déclaré que, bien que la plupart des propriétaires n’aient pas vu la valeur en espèces de leur bien baisser, l’inflation avait considérablement réduit ces gains. « L’inflation a érodé les gains antérieurs, laissant les prix de l’immobilier dans une grande partie du sud de l’Angleterre en dessous de leur pic corrigé de l’inflation », a-t-il poursuivi.

Paul Cheshire, professeur émérite à la London School of Economics et ancien conseiller du gouvernement, est allé plus loin, affirmant que l’immobilier ne devait pas nécessairement être considéré comme un actif d’investissement.

« Les maisons ne sont pas, au sens propre du terme, des actifs. Elles ne sont certainement pas des actifs d’investissement », a-t-il ajouté, qualifiant cette croyance de « forme d’aveuglement ».

Un contraste

Les données de l’OCDE montrent que les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont augmenté d’environ 300 % au-delà de l’inflation entre 1982 et aujourd’hui, soit la plus forte croissance en termes réels parmi les pays du G7.

À titre de comparaison, l’Italie n’a enregistré qu’une hausse de 11 % sur la même période.

Cependant, cette croissance de longue date est désormais pratiquement au point mort : les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont augmenté de 2 % en juin, mais ce chiffre reste inférieur au taux d’inflation de 2,9 %.

« Ce qui a changé, c’est cette maudite économie britannique », a commenté M. Cheshire. « Nous avons connu un krach en 2008, et le fait est que les revenus réels n’ont pas augmenté. »

L’absence de croissance réelle des prix immobiliers est particulièrement significative en raison du rôle que joue le patrimoine immobilier dans les dépenses des ménages. Lorsque la valeur d’un logement augmente, les propriétaires peuvent se sentir plus en sécurité financièrement et sont potentiellement en mesure d’emprunter davantage en s’appuyant sur la valeur de leur bien.

Une baisse soutenue des valeurs réelles peut avoir l’effet inverse, créant ce que les économistes appellent un « effet de richesse inversé ».

« Si votre patrimoine ne croît plus aussi vite qu’auparavant, vous finirez par consommer moins », a expliqué Schmidt, car les propriétaires dont le patrimoine n’augmente plus aussi rapidement pourraient se montrer plus prudents dans leurs dépenses.

Régions touchées par la surévaluation

La baisse des valeurs immobilières réelles ne se limite pas à l’Angleterre : toutes les régions du Royaume-Uni enregistrent des baisses si l’on tient compte de l’inflation, les baisses les plus importantes étant concentrées dans le sud de l’Angleterre.

Londres a connu l’une des baisses les plus marquées : en juin, le prix moyen d’une maison s’élevait à 553 870 £, mais sa valeur est désormais inférieure de 168 000 £ au pic atteint par la ville en 2017 en valeur actuelle, ce qui représente une baisse de 23 % en termes réels sur plus de neuf ans, ramenant ainsi la valeur des biens immobiliers à un niveau comparable à celui de 2007 après ajustement pour tenir compte de l’inflation.

Le Sud-Est a également enregistré une baisse substantielle en termes réels, le prix moyen d’une maison s’élevant à 380 380 £ en juin, soit environ 78 000 £ de moins que son pic, corrigé de l’inflation, atteint cinq ans plus tôt.

Par ailleurs, dans le Sud-Ouest, les biens immobiliers se sont vendus en moyenne à 304 562 £ en juin, ce qui, en termes réels, équivaut à peu près aux prix observés pour la dernière fois en mai 2004.

Ces chiffres suggèrent que, même si les propriétaires voient encore des montants plus élevés affichés pour leurs biens qu'il y a quelques années, le pouvoir d'achat sous-jacent de ces logements n'a pas suivi le rythme de l'inflation.